임대차 계약 필수 가이드, 주택 vs. 상가, 임대인과 임차인의 권리·의무 완벽 정리

서론

집을 구하거나 상가를 임대할 때 가장 중요한 것은 바로 임대차 계약입니다. 하지만 많은 사람들이 계약을 맺을 때 자세한 내용을 확인하지 않거나, 막연히 "문제가 생기면 해결하면 되겠지"라고 생각하는 경우가 많습니다. 그러다 예상치 못한 상황이 발생하면, 보증금을 돌려받지 못하거나 부당한 요구를 당하는 등의 피해를 입을 수 있습니다. 예를 들어, 주택 임대차 계약에서는 전세보증금을 안전하게 보호받는 방법이 중요하고, 상가 임대차에서는 권리금 문제로 임차인이 손해를 보는 경우가 많습니다. 그렇다면 임대인과 임차인은 각각 어떤 권리와 의무를 가지고 있을까요? 오늘은 실제 사례를 통해 주택과 상가 임대차의 핵심 내용을 쉽게 풀어보겠습니다.

 

1. 주택 임대차 (주택임대차보호법 적용)

주거를 목적으로 한 임대차 계약은 주택임대차보호법에 의해 보호받는다.

가. 임대인의 권리와 의무

1) 임대인의 권리

• 임차인이 월세(차임) 또는 관리비를 연체하면 계약 해지 가능
• 계약 만료 시 보증금을 돌려주는 조건으로 임차인 퇴거 요구 가능
• 임차인이 임차 목적과 다르게 사용하거나 불법 개조 시 계약 해지 가능

2) 임대인의 의무

• 보증금 반환 의무: 임차인이 계약 만료 후 이사를 나갈 때 보증금을 반환해야 함
• 임대차 계약 존속 보장: 임차인이 최소 2년(갱신청구권 행사 시 4년) 동안 거주 가능
• 주택 관리 의무: 주택이 거주할 수 있도록 적절한 관리(누수, 방수, 전기 등)를 해야 함
• 계약 갱신 거절 사유 제한: 임차인이 2년 거주 후 갱신을 원하면 정당한 사유 없이 거절할 수 없음 (단, 본인 거주 등 정당한 사유가 있는 경우 거절 가능)

3) 임대인의 의무 사례 및 설명

사례: 임차인 A씨는 거주 중인 주택의 난방 시설이 고장 나 겨울철에 난방을 사용할 수 없게 되었습니다. A씨는 임대인 B씨에게 수리를 요청하였으나, B씨는 이를 무시하였습니다.​Easy Law

주택임대차 > 입주생활 > 당사자의 권리·의무 > 임대인의 권리·의무 (본문) | 찾기쉬운 생활법령

 

설명: 임대인은 임차인이 주택을 안전하고 편리하게 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있습니다. 따라서 주택의 주요 설비에 문제가 발생한 경우, 임대인은 이를 신속하게 수리해야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우, 임차인은 손해배상을 청구하거나 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. ​Easy Law+2safehomes.kr+2Easy Law+2

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나. 임차인의 권리와 의무

1) 임차인의 권리

• 최소 2년 거주 보장 (갱신청구권 행사 시 최대 4년)
• 우선변제권: 전입신고+확정일자를 받아두면 집이 경매로 넘어가도 보증금 일부를 우선적으로 받을 수 있음
• 묵시적 갱신: 계약이 만료되었더라도 임대인이 특별한 조치를 취하지 않으면 동일한 조건으로 자동 연장됨
• 주택 수리 요구 가능: 주거에 필수적인 부분(전기, 수도, 방수 등)이 망가졌을 경우 수리 요구 가능

2) 임차인의 의무

• 월세 및 관리비 지급
• 원상복구 의무: 임대차 종료 후 집을 원래 상태로 돌려줘야 함 (도배·장판 교체 제외)
• 목적에 맞게 사용: 주거용 건물을 사무실이나 창고로 사용하면 계약 위반이 될 수 있음

3) 임차인의 의무 사례 및 설명

사례: 임차인 C씨는 임대인 D씨의 동의 없이 주택 내부를 무단으로 개조하여 벽을 허물고 방 구조를 변경하였습니다.​

설명: 임차인은 임대인의 허락 없이 임차한 주택을 변경하거나 개조해서는 안 됩니다. 이러한 행위는 임대인의 재산권을 침해하는 것이며, 임대인은 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. ​safehomes.kr

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2. 상가 임대차 (상가건물임대차보호법 적용)

상가의 경우 상가건물임대차보호법이 적용되며, 주택과 다른 점이 많다.

가. 임대인의 권리와 의무

1) 임대인의 권리

• 임차인이 월세(차임) 및 관리비를 연체하면 계약 해지 가능
• 계약 만료 시 보증금을 반환하는 조건으로 임차인 퇴거 요구 가능
• 임차인이 무단으로 업종 변경 또는 불법 개조 시 계약 해지 가능

2) 임대인의 의무

• 보증금 반환 의무: 임차인이 계약 만료 후 보증금을 반환해야 함
• 계약 갱신 요청 거절 제한: 상가는 기본 1년 계약이지만, 임차인이 원하면 최대 10년까지 계약 갱신이 가능함
• 건물 유지·보수 의무: 건물이 정상적으로 운영될 수 있도록 유지·보수를 해야 함
• 권리금 보호: 기존 임차인이 새로운 임차인을 구했을 때, 정당한 사유 없이 임대인이 계약을 거부하면 권리금에 대한 책임이 발생할 수 있음

3) 임대인의 의무 사례 및 설명

사례: 임차인 E씨는 상가 건물의 노후화로 인해 천장에서 누수가 발생하여 영업에 지장을 받았습니다. E씨는 임대인 F씨에게 수리를 요청하였으나, F씨는 이를 방치하였습니다.​

설명: 임대인은 임차인이 상가를 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 건물을 유지·보수할 의무가 있습니다. 이를 이행하지 않을 경우, 임차인은 차임 지급을 거절하거나 계약을 해지할 수 있습니다. ​Easy Law

상가건물 임대차 > 상가건물의 사용·수익 > 당사자의 권리·의무 > 임대인의 권리·의무 (본문) |

 

나. 임차인의 권리와 의무

1) 임차인의 권리

• 최대 10년까지 계약 갱신 가능: 1년 단위 계약이더라도 갱신을 요청하면 임대인은 거절하기 어려움
• 권리금 보호: 새로운 임차인을 구했을 경우, 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 손해배상을 요구할 수 있음
• 우선변제권: 사업자등록 후 확정일자를 받아두면 건물이 경매로 넘어가도 보증금을 우선적으로 받을 수 있음
• 임대료 인상 제한: 임대료는 매년 5% 이상 올릴 수 없음

2) 임차인의 권리 사례 및 설명

사례: 임차인 G씨는 계약 만료를 앞두고 새로운 임차인 H씨를 찾아 권리금을 받고자 하였으나, 임대인 I씨는 정당한 사유 없이 H씨와의 계약 체결을 거부하였습니다.​

설명: 상가건물임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부할 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다. ​kangnp.com+2jipyong.com+2kbthink.com+2

[건설 · 부동산] 상가임대차 분쟁에 관한 주요 쟁점

3) 임차인의 의무

• 월세 및 관리비 지급
• 원상복구 의무: 임대차 종료 후 내부 시설을 원래 상태로 돌려줘야 함
• 업종 변경 시 임대인의 동의 필요: 계약서에 명시된 업종 외 사업을 하려면 임대인의 동의가 필요함

 

3. 임대차 계약 시 유의할 점

1. 임대차 계약서를 반드시 작성하고 공증받는 것이 좋음
   • 구두 계약은 법적 보호를 받기 어려움
   • 주택은 전입신고+확정일자 필수, 상가는 사업자등록+확정일자 필수
2. 보증금 보호 조치 필수
   • 주택: 전입신고 + 확정일자
   • 상가: 사업자등록 + 확정일자
3. 임대료 연체 시 계약 해지 가능 여부 확인
   • 일반적으로 2~3개월 연체하면 임대인이 계약 해지 가능
4. 임차인은 갱신청구권을 적극 활용해야 함
   • 주택: 2년 기본 보장, 최대 4년
   • 상가: 최대 10년까지 계약 연장 가능
5. 상가는 권리금 보호 조항을 반드시 확인
   • 권리금 승계가 거부될 경우 법적 대응 가능

 

결론

임대차 계약은 단순한 거래가 아니라, 법적 권리와 의무가 얽힌 중요한 약속입니다. 주택 임대차에서는 최소한의 거주권을 보장받고 보증금을 안전하게 보호하는 것이 중요하며, 상가 임대차에서는 장기간 안정적인 영업을 보장받고 권리금을 보호받는 것이 핵심입니다. 계약을 체결하기 전, 임대인과 임차인이 각각 어떤 권리를 가지고 있으며, 어떤 의무를 지켜야 하는지를 명확하게 이해하는 것이 필수적입니다. 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 전입신고·확정일자 또는 사업자등록·확정일자와 같은 법적 보호 장치를 활용하면 불필요한 분쟁을 미리 예방할 수 있습니다.